标 题：关于加强和规范我县小区物业管理的建议
提案者：柯曾平（县文广局）
纪昌林（县邮政局）
叶道乾（洄水镇街道社区居委会）
理 由：随着国家移民搬迁惠民政策的实施和城市化进程的不断加快，我县新增住宅小区逐渐增多，在极大改善广大居民生活条件的同时，因城市人口增加而带来的环境卫生压力也逐渐增大。虽然我县部分小区已成立了物业管理公司，在改善城区环境，县城形象等方面发挥了重要作用，但从整体情况来看，依然存在非常突出的问题：
　　一是物业管理公司少，覆盖率低。据初步统计，近年我县新增小区，设立物业管理机构的仅有一半左右。
　　二是部分物业公司服务能力，服务水平不高。物业企业多数依附房地产开发企业，其经营活动和物业管理服务习惯于对开发商负责，缺少市场意识。加之许多物业是开发商以委派形式介入，没有经过专业培训，处理问题简单生硬，造成与业主的矛盾。
　　三是相关职能部门对物业管理的指导和监管还有待加强，部分开发企业不重视小区公共设施建设。
　　建 议：
　　一、政府职能部门要加大履行小区管理的职责。
　　提高居住质量是全面建成小康社会的重要任务，安居才能乐业，小区管理好坏直接影响县城和谐。时下，广大市民在住房矛盾和问题已经由单纯的生存型需求向舒适型需求转变，因此政府部门应适应这一新变化，才能充分体现关注民生，以人为本的要求，才能更好地履行政府职能。《陕西省物业管理条例》明确规定了政府、业主、物业使用人、物业管理企业、开发商和业主大会、业主委员会等各自的职责、权利与义务。县住建部门要完善制度、指导小区成立业主委员会，加强业委会委员、物业公司工作人员的法律法规、业务知识培训，化解业主与开发商、物业公司之间的矛盾。要改变多头管理的局面，明确物业服务公司是小区物业唯一的管理企业。
　　二、监督开发商，物业公司完善小区服务设施。
　　开发商在申报小区建设时，规划部门要会同公安、消防规划小区门房、安防设施、信报箱、消防设施；小区建成验收时，规划、质检、公安、消防等部门要到场，检查验收安防、消防设施建设情况，不合格，绝不能验收通过；物业服务公司要树立努力为业主服务的意识，切实做好物业区域道路绿地维修养护、安全防范、环境卫生、绿化美化硬化亮化、车辆管理等多方面公共服务，尤其是对业主饲养宠物、影响其他业主正常生活的噪音、小区内监控设备完善等问题，要妥善地解决好，从企业内部产生提高服务水平的内在动力，让市民在积极主动缴纳物业管理费的同时，倍感小区生活更美好。
　　三、规范物业管理企业，制订切实可行的小区管理制度。
　　小区是县城的细胞，和谐社区建设是和谐社会最重要的一环，通过规范物业管理，可推进社区建设的协调发展，促进市民的身心健康，物业服务企业通过配备安防人员，增加物防技防设施等途径，不仅在防止偷盗等案件上发挥作用，而且在矛盾纠纷排查等方面也起到重要作用，但关键是需要健全一套完善的切实可行的物业管理制度，政府职能部门应加强调研，因地制宜制订规章制度。按照“属地管理”和“谁主管、谁负责”的原则，建立县、镇、社区、物业小区“四级联动”机制，层层负责，确保工作任务落到实处。物业服务是一种企业行为，而社区管理则是一种政府行为，社区管理和物业服务不可替代，但又互补，在实施具体的经营、管理中是密切联系、互相依存的。县、镇、社区三级要抓监督促检查，促进社区、物业公司更好地为业主服务。
　　四、大力宣传法律法规，使业主从知法到自觉守法，依法管理小区。 物业管理法规在我国立法比较迟，属于新鲜事物，许多业主不了解，甚至物业主管部门的人员也不甚了解，造成我县物业管理工作不能走上正轨。一方面，加大《陕西省物业管理条例》宣传力度，各有关部门要充分认识物业服务对于改善人民群众生活环境、提高县城管理水平、扩大社会就业、创建文明县城、卫生县城和平息矛盾的积极意义，要充分利用有关场合，宣传做好物业管理的重要性，增强关心、关注和支持物业管理工作的意识。另一方面，要广泛宣传和普及《陕西省物业管理条例》知识，使物业服务企业和广大业主明白对物业管理与服务的有关法规政策，增强依法行使其权利，履行其义务的意识。同时，县住建局、规划局、公安局、消防大队、镇、社区居委会要明确其在小区管理工作中的职责，形成齐抓共管的合力。
　　五、要稳妥解决新、老小区物业管理问题。
　　物业服务公司要接受业主监督，自觉做到财务公开，及时公开公共设施的创收明细、公共电梯的广告费收入、小区公共场所举办活动的场地租赁费、停车场的收费问题等。对新建小区和历史遗留小区的物业管理问题，政府部门要开展调研，建立和完善小区管理机制，用新建小区的公共设施建设费用，按一定比例拨出一部分资金，或者从城市建设维护费中，拿出专项资金，去补贴所属的社区，由社区去做好历史遗留问题的老小区物管工作。
　　审查意见：县住建局主办，县规划局协办

紫阳县住房和城乡建设局
关于对县政协十一届二次会议第36号提案的复函

柯曾平、纪昌林、叶道乾委员：
　　你提出的“关于加强和规范我县小区物管管理的建议”收悉。现函复如下：
　　首先感谢你对紫阳县城乡建设事业的关心与支持。随着社会的发展和进步，人民群众对物质生活水平要求越来越高，物业市场是商住小区中的必然趋势。为加强我县物业管理，根据《物权法》和《物业管理条例》相关政策规定，我局于年初专门成立了紫阳县物业行政管理办公室，并结合紫阳实际出台了紫阳县物业管理办法，目前正在报审阶段。对物业服务费用的收取，按照国家有关政策的规定，严格按照成本核算的办法，物价部门进行严格的成本核算并制定出台严格的收费标准。同时还加强物业管理企业收费管理，督促物业管理企业建立收支账目公示制度，定期向小区业主公示账目，接受业主委员会对本小区收费的收支账目的监管。同时也监督物业管理企业积极做好水、电、气等部门的协调工作，要求加强内部管理，提高员工素质，强化员工技能培训，提高工作效率，切实为业主提高最好的服务。
　　特此复函
　　联系电话：紫阳县住房和城乡建设局
　　联系电话：0915-4422335
　　　　 2013年5月27日